Guide
Comprendre les données DVF
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense toutes les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées par l'administration fiscale : prix réel, date, adresse, surface, nature du bien. C'est la seule source qui donne les prix de vente, pas les prix d'affichage.
Ce que DVF contient
Chaque ligne est une mutation : vente, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication, échange. Avec le prix total, la surface bâtie, le nombre de pièces, les références cadastrales. Couverture nationale (hors Alsace-Moselle et Mayotte, régimes spécifiques), mise à jour semestrielle, historique sur plusieurs années.
Calculer un prix au m² fiable
Filtrez par type de bien et par périmètre serré : un quartier, pas une ville. Écartez les valeurs aberrantes (ventes à l'euro symbolique, lots multiples agrégés). Médiane plutôt que moyenne. Sur 10 à 20 ventes comparables récentes, vous obtenez une fourchette opposable en négociation : « les ventes réelles du secteur sont à X €/m² » pèse plus que n'importe quelle estimation d'agence.
DVF comme signal prédictif
Au-delà de l'estimation, les mutations DVF révèlent la dynamique d'un secteur : rotation des biens, écarts entre prix affichés et prix signés. alerte-immo utilise DVF comme l'un des signaux de son modèle de détection, croisé avec DPE, successions et vacance, et fournit une estimation de prix sur chaque bien détecté, pour décider vite si l'opportunité mérite une démarche off-market.